Ένα πολυκριτήριο μοντέλο υπολογισμού αξιών ακινήτων: εφαρμογή στο δήμο Αμαρουσίου Αττικής
Θεματική επικεφαλίδα
TPSH::Διοίκηση και ΟργάνωσηΛέξεις κλειδιά
Υπολογισμός αντικειμενικών αξιών ακινήτων ; Επιστήμη αποφάσεων ; Μέθοδοι προσδιορισμού αξίας ακινήτων ; Πολυκριτήριο σύστημα λήψης αποφάσεων ; Πολυκριτήρια ανάλυσηΠερίληψη
Η αξία της γης και οι τρόποι της σωστής εκτίμησής της είναι θέμα που προβλημάτισε την ανθρώπινη σκέψη. Η οικονομική αξία αυξομειώνεται σε συνάρτηση με την αυξομείωση της αξίας χρήσης. Η γνώση της αξίας των Ακινήτων είναι απαραίτητη για διάφορους λόγους και θα πρέπει να προκύπτει από ένα ενιαίο, κατά περίπτωση, σύστημα προσδιορισμού με την ίδια λογική διαδικασία εκτίμησης, ώστε ο προσδιορισμός της "εξ υποκείμενου δικαίας τιμής" να γίνεται με αντικειμενικό τρόπο. Τρεις είναι κυρίως οι μέθοδοι που εφαρμόζονται για προσδιορισμό αξίας ακινήτων. Οι μέθοδοι της σύγκρισης, οι μέθοδοι κόστους και εισοδήματος. Η συγκριτική μέθοδος εκτίμησης είναι η πιο βασική μέθοδος εκτίμησης της αξίας των ακινήτων, με αντιπαραβολή προκειμένου να εντοπίσουμε ομοιότητες ή διαφορές. Αυτή βασίζεται στην απλή αντίληψη ότι, αν ένα ακίνητο πουλιέται σήμερα προς 250.000€, τότε θα πρέπει να συμβαίνει το ίδιο σε ένα άλλο πανομοιότυπο ακίνητο. Τα ακίνητα όμως δεν είναι ομοιογενή και ποτέ δεν είναι πραγματικά ίδια. Για την επιτυχή εφαρμογή της μεθόδου ο εκτιμητής θα πρέπει να κάνει την κατάλληλη αναγωγή των στοιχείων των ακινήτων που έχει στη διάθεσή του, στα χαρακτηριστικά του προς εκτίμηση ακινήτου. Οι διαφορές αυτές, που ο εκτιμητής ποσοτικοποιεί με τις κατάλληλες αναγωγές, αποτελούν καθοριστικούς παράγοντες της αξίας του ακινήτου.
Η επίλυση του προβλήματος υπολογισμού αντικειμενικής αξίας ακινήτου έγινε με την μέθοδο πολυκριτήριας ανάλυσης (Multicriteria Decision Aid - MCDA ή Multicriteria Decision Making –MCDM). Η δόμηση, καλά ορισμένων προβλημάτων και η θεώρηση πολλαπλών κριτηρίων είναι πολύ σημαντική και οδηγεί σε πληρέστερες αποφάσεις.
Θεωρώντας ότι τα κριτήρια είναι βάσει προτίμησης ανεξάρτητα μεταξύ τους και χωρίς να λαμβάνουμε υπόψη την αβεβαιότητα στο μοντέλο πολυκριτήριας ανάλυσης, μπορούμε να εφαρμόσουμε το απλό γραμμικό προσθετικό μοντέλο. Το μοντέλο αυτό παρουσιάζει τις τιμές μίας επιλογής στα διάφορα κριτήρια σε μία συνολική τιμή. Στη συνέχεια υπολογίζεται η τιμή του κάθε κριτηρίου και προκύπτει η εκτιμώμενη αξία ακινήτου. Στατιστικά και γεωγραφικά γίνεται σύγκριση της εικόνας της αγοράς και των εκτιμώμενων αξιών με αποτέλεσμα την οπτική αλλά και μαθηματική σύγκλιση που παρουσιάζουν οι αξίες.
Η έρευνα που διεξάχθηκε για την εύρεση δεδομένων πράξεων ακινήτων, οδήγησε στο συμπέρασμα της αναγκαιότητας καταγραφής δραστηριότητας στο χώρο του real estate σε επίπεδο κράτους προκειμένου να εξάγονται ασφαλή συμπεράσματα οικονομικής πολιτικής και στρατηγικού σχεδιασμού. Αποδεικνύεται έτσι η σημαντικότητα του γεωγραφικού προσδιορισμού και της θέσης ενός ακινήτου και πώς οι παράγοντες αυτοί επηρεάζουν την αξία του ακινήτου. Επιπλέον προσδιορίζονται κριτήρια με μεγαλύτερη βαρύτητα και κριτήρια που τέθηκαν και κατέληξαν ασήμαντα. Διαφαίνονται επίσης τα κριτήρια εκείνα που χρήζουν επιπλέον κατακερματισμό προκειμένου να υπολογιστούν με μεγαλύτερη ακρίβεια τα βάρη εκείνα και το ποσοστό συνεισφοράς τους στην διαμόρφωση της εκτιμώμενης τιμής – δείκτη αξίας.
Περίληψη
Land value and the methods of proper valuation is an issue that puzzled human minds. The economic value, fluctuates in accordance with the fluctuation of the value of use. It is necessary to know the value of the property for various reasons using a single system of valuation, based on the same logic in every case, so that the determination of the underlying fair value be made objectively. Three main methods are used to determine property value. These are the "comparison method", "cost method" and "income method". Comparative valuation method is the basic method for estimating real estate value. It uses comparison between real estate properties to identify similarities or differences. It is based on the simple notion that, if a real estate property is being sold today for 250.000€, then that should be the case for another property having identical features. But real estate property is not homogeneous and is never really the same. The success of the method, is based on the proper reduction by the appraiser, based on every property’s unique characteristics. These differences, which the appraiser quantifies with the appropriate reductant, are determining the property value factor.
The method of multicriteria analysis (Multicriteria Decision Aid - MCDA ή Multicriteria Decision Making –MCDM) was used to solve the objective property valuation problem. Well defined problems and the multi-criteria approach is very important and leads to more comprehensive decisions. Considering that criteria are based on preference and without taking into account the uncertainty in multicriteria analysis model, we can apply the simple linear additive model. This model shows the value of a selection of various criteria in reference to the total value. Then the value of each criterion is being calculated resulting to the estimated property value. Statistical and geographical comparison of the market is presented at the end, as well as the estimated values, resulting in optical/visual and mathematical convergence of the values. The survey conducted in order to collect real estate transactions data, led to the conclusion that it is necessary to record the real estate transactions on an activity login order to be able to extract reliable conclusions regarding the economic policy and strategic planning. Thus, the importance of geolocation and location of a property is being demonstrated, as well as how these factors affect the value of the property. Additionally, the importance of each criteria and it's severity on this specific case is presented. Finally, through this method, those criteria which require additional fragmentation emerge, in order to calculate with higher precision their weights and the contribution percentage to the estimated price – value ratio.
Αριθμός σελίδων
121Τίτλος Προγράμματος Μεταπτυχιακών Σπουδών
MBA - Διοίκηση ΕπιχειρήσεωνΓλώσσα
ΕλληνικάΣυλλογή
Οι παρακάτω άδειες σχετίζονται με αυτό το τεκμήριο:
Εκτός από όπου επισημαίνεται κάτι διαφορετικό, το τεκμήριο διανέμεται με την ακόλουθη άδεια:
Αναφορά Δημιουργού-Μη Εμπορική Χρήση-Όχι Παράγωγα Έργα 3.0 Ελλάδα
Αναφορά Δημιουργού-Μη Εμπορική Χρήση-Όχι Παράγωγα Έργα 3.0 Ελλάδα